Mais Habitação – Medidas fiscais

Limitações ao alívio fiscal na revenda

• Isenção de IMT aplicável ao negócio de compra para revenda de imóveis passa a ter um prazo limite de revenda de 1 ano (ao contrários dos anteriores 3 anos) e a estar sujeito a juros compensatórios desde a aquisição se incumprido (ao contrário do que acontecia anteriormente). 
• Deixa de existir suspensão de IMI para empresas de construção (ao contrário do que acontecia anteriormente, na aquisição de terrenos para construção) ou revenda de imóveis (ao contrário do que acontecia anteriormente, na aquisição de quaisquer prédios). Em compensação é criado um regime de isenção para terrenos para construção de habitações com licenciamento iniciado mas ainda não emitido.

Limitações ao reinvestimento de mais-valias imobiliária em IRS

• Mantém-se a isenção de IRS aplicável ao reinvestimento de mais-valias geradas na venda de habitação própria e permanente mas com dois requisitos adicionais:
  

  (a) O contribuinte ou agregado familiar morar na casa vendida há, pelo menos, 24 meses (contrariamente ao que acontecia anteriormente, em que não existia qualquer requisito mínimo de habitação); e

  (b) o contribuinte não ter beneficiado nos últimos 3 anos desse mesmo regime de exclusão (salvo por motivo atendível).

• O prazo geral de reinvestimento de 36 meses mantém-se, mas considera-se suspenso entre 01..01.2020 e 31.12.2022.

Alívio no IRS

• O arrendamento habitacional passa a beneficiar de taxas mais reduzidas em todos os escalões de duração do arrendamento:

Fim dos benefícios fiscais em IRS para prédio reabilitados

• Os proprietários de prédios reabilitados deixam de beneficiar (i) de taxa reduzida de 5% na primeira transmissão, subsequente à intervenção, bem como (ii) da taxa reduzida de 5% para rendimentos prediais decorrentes do seu arrendamento.
• Fica por esclarecer se os prédios já reabilitados antes da entrada em vigor da nova lei poderão ou não continuar a beneficiar destes benefícios fiscais. 

Novas isenções em IRS e IRC

• Passam a estar isentos de IRS e IRC:
  

  1. Venda de imóveis para habitação ao Estado, Regiões Autónomas ou Autarquias Locais (exceto se por exercício do direito de preferência).

  2. Arrendamento até 31.12.2024 de imóveis anteriormente afetos a alojamento local (benefício durará até 31.12.2029).

  3. Venda entre 01.01.2022 e 31.12.2024 de terrenos para construção ou casas secundárias com reinvestimento – no prazo de 3 meses – do preço na amortização de empréstimo hipotecário incorrido na compra da habitação onde o contribuinte ou os seus descendentes têm a sua habitação permanente.

Programa de Apoio ao Arrendamento 

• Imóveis afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento ficarão isentos de IMT, IMI (durante 3 anos renovável por mais 5 anos) e de AIMI.
• Adicionalmente, os contratos de arrendamento de imóveis afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento ficarão isentos de Imposto do Selo.

IVA na reabilitação 

• O conceito de “empreitadas de reabilitação urbana” (verba 2.23 Lista I do CIVA) é substituído por “empreitadas de reabilitação de edifícios“.

• Na prática, isto exclui da taxa reduzida de IVA a construção nova em áreas de reabilitação urbana (exceto em caso de operações de reconhecido interesse público nacional ou construção nova de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública).

• Obras em curso  aquando da entrada em vigor da nova lei podem ainda beneficiar da anterior redação em determinadas circunstâncias (vide aqui); a anterior redação, por ser mais ampla, permitia que construção nova fosse incluída na taxa reduzida quando efetuda num contexto de  revitalização urbana.

Entrada em vigor

• A Lei entra em vigor a 07.10.2023 e aplica-se a todas os rendimentos e operações imobiliárias obtidas/realizadas após a sua entrada em vigor, sem prejuízo das regras gerais de salvaguarda dos efeitos dos benefícios fiscais cujo facto constitutivo já ocorreu ao abrigo da anterior lei.
• Em sede de IVA existem medias transitórias a considerar que pode ver aqui.

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